投資用マンションのクーリングオフが不安なあなたへ

投資用マンション

私は、投資用マンション販売の不動産会社に勤務経験のある行政書士です。

投資用マンションを「クーリングオフしたほうがいいのか」、それとも「そのまま契約を進めたほうがいいのか」について記載させていただきましたのでご参考になさっていただければと思います。

投資用マンションの「利回り」の計算はしっかりできていますか?

例えば、「販売価格が2000万円、1ヶ月の家賃が6万円(1年72万円)の投資用マンション」で考えてみましょう。
この投資用マンションの利回りは…
「1年間の家賃72万円÷販売価格2000万円=3.6%」
になります。

でも、この計算方法は正しいとは言い切れません。

実は、投資用マンションの利回りを計算する場合には「家賃」をそのまま計算してはいけません

マンションを所有するには「さまざまな経費」がかかりますので、投資用マンションの利益は「家賃収入-経費」で計算することになります。

注意
この計算は当然といえば当然ですが、投資用マンションの営業マンが利回りの説明をする際に経費を差し引いた利益で計算していないケースが多いですので注意が必要です。

投資用マンションの主な経費(キャッシュアウトがあるもの)

  • 管理費
  • 保険料
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • その他

仮にこれらの経費が合計で毎月1万円かかるとすると、実質的な1年間の利益は60万円となりますので…

この投資用マンションの実質的な利回りは…
「1年間の利益60万円÷販売価格2000万円=3%」になります。

もし経費の合計が1万円ではなくそれ以上であれば利回りは3%を下回る数字になってしまいます。

しかも、投資用マンションの利回りを計算する場合には「販売価格」をそのまま計算してはいけません

販売価格に上乗せして考えるもの

  • 登記費用
  • 借入金の利息の総額
  • その他

仮に登記費用が25万円、利息の総額が400万円だとすると、支払総額は2425万円になります

この投資用マンションの利回りは…
家賃収入で計算すると「1年間の家賃72万円÷支払総額2425万円=2.96%」
経費を差し引いた利益で計算すると「1年間の利益60万円÷支払総額2425万円=2.47%」

この投資用マンションの実質的な利回りは2.5%を下回ることになってしまいます。

上記の物件の場合には、楽観的に考えても利回りは2.5%から3%程度になることが予想されます。

つまり、このケースでは、投資用マンションの購入は2.5%から3%程度の利回りを得るためにどれだけのリスクを受け入れることができるのか…ということかもしれません。

本当に老後の「年金の代わり」になりますか?

もちろん、ご自宅以外に投資用マンションを所有している場合には、毎月、家賃収入を得ることができます。

このことを年金の代わりになると言っているのだと思います。

しかし、人口が減少している日本において、今から20年後30年後の老朽化したマンションの家賃はどれくらいになっているのでしょうか?

例えば、1年後の経済状況がどうなっているのか誰にもわかりません。

ましてや、20年後、30年後のことは誰にもわかりません。

それと同じで、20年後、30年後にその物件の家賃がどれくらいになっているのかは誰にもわかりません。

一般的に考えると、家賃は新築の時よりも下がっていると思われますし、しかも、そこから管理費や固定資産税などの経費を差し引いた後の利益を考えると、本当に老後の年金の代わりになるのかどうか、少し疑問を感じてしまうところではあります。

10年後、20年後は、当初の家賃を維持できるとは考えにくいとすると、利回りはさらに下がってしまいます

仮に家賃が5000円下がって5万5000円になった場合には、1年間の家賃収入は66万円、経費を毎月1万円とすると1年間の利益は54万円となります。

販売価格の2000万円で利回りを計算すると…
  • 1年間の家賃66万円÷販売価格2000万円=3.3%
  • 1年間の利益54万円÷販売価格2000万円=2.7%
支払総額2425万円で計算すると…
  • 1年間の家賃66万円÷支払総額2425万円=2.7%
  • 1年間の利益54万円÷支払総額2425万円=2.2%

もし家賃が5000円以上下がる場合にはさらに利回りは下がります。

本当に生命保険の代わりになりますか?

投資用マンションのローンには、ご自宅の住宅ローンと同じように「団体信用生命保険」が付いていますので、あなたに万が一のことがあった場合には、団体信用生命保険でローンを支払うことができ、ご家族の方にローンの残っていない投資用マンションを遺すことができます。

その後は、ローンの支払いがなくなりますので、家賃収入から経費を差し引いた金額がそのまま残ります。

投資用マンションは生命保険の代わりになるといえるでしょう。

投資用マンションを購入して15年後で、ローンの返済もある程度進み、家賃や資産価値が下がった頃に、万が一のことがあったとしても生命保険としての価値はどれくらいあるのかという疑問はあるかもしれません。

キャッシュフローで考えるどうなりますか?

キャッシュフローとは、簡単にいうと、お金の流れとかお金の出入りのことです。

簡単にキャッシュフローを計算すると…
例えば、家賃収入が毎月6万円、経費が合計で毎月1万円の場合、毎月6万円が入ってきて、1万円が出ていきます。

そして、ローンを組んでいる場合には、毎月ローンの支払いでお金が出ていきます。

このケースで、もし毎月のローンの支払いが5万円以上であれば毎月のキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

つまり、毎月、「持ち出し」が発生してしまうということになります。

ローンの返済金額が最後まで同じ金額だとすると、将来的に家賃収入が下がれば、その分だけ「持ち出し」も増えてしまうということになる可能性があるでしょう。

そもそも…、今回の勧誘を受けるまでマンション投資について考えていましたか?

今までマンション投資について何冊か本を読んだり、ネットでいろいろ調べたりしたことがありますか?

もう1度、考えてみてください
  • 今、何かに投資をする必要があるのでしょうか?
  • 投資をするとしても、マンションに投資する必要があるのでしょうか?
  • マンション投資をするとしてもそのマンションでいいのでしょうか?

そもそも、投資をすることに対して良いイメージも持っていますか?

自分自身の財産は自分で守らなければいけない

おそらく上記のようなことを説明すれば、投資用マンションの契約が取れる確率がかなり下がるでしょうから、ほとんどの営業マンの方はこのような説明をしないのではないかと思われます。

だからこそ、あなたは自分自身の財産を自分で守らなければいけないのです。

投資用マンションのクーリングオフの主な要件をご説明いたします

投資用マンションのクーリングオフの要件

  1. クーリングオフ期間内であること
    クーリングオフの期間は、クーリングオフの書面などをもらってから8日間ですが、できるだけ早く対応することをおすすめいたします。
  2. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物であること
    売主が宅地建物取引業者、販売代理が宅地建物取引業者の場合もクーリングオフの対象となります。
  3. 事務所等以外の場所で買い受けの申込み、または、契約締結であること
  4. 全額の支払と物件の引渡しが完了していないこと

投資用マンションや不動産の勧誘は、多くのケースでは電話による勧誘が行われるようですが、会社の上司や同僚の方などに紹介された場合もクーリングオフの対象となります。

なお、クーリングオフの対象にならない場合には、いわゆる「手付解除」ができるケースがありますので、その場合にはこちらを検討することになります。

投資用マンションの勧誘は、他の商品のケースと比べて、しつこいところがあります

投資用マンションの価格は非常に高額であり、物件によって異なるとは思いますが、1件あたり数百万円から500万円程度の利益が出ます。

新幹線代などの交通費やホテル代を使ってでも10万円程度ですので、1件の契約が取れるならそれは安いものです。

だからこそ、かなり遠方にまで営業マンが勧誘に来ることができるのです。

ただ、時間も費用も使って、わざわざ遠方まで営業にやってきているわけですので、いわゆる手ぶらで帰るわけにはいきません。

そのような結果で会社に帰ったらどうなることか…。

上司に怒られることはほぼ確実でしょう。

しかも、かなりきつい不動産会社になれば、交通費の一部を負担しろとか、会社を辞めろとかになってしまう可能性すらあるのです。

ですので、営業マンも必死です。

投資用マンションの営業マンも必死です。だからこそ、きっちり断っているという意思を明確に伝えることが必要です。

今まで当事務所(行政書士)で投資用マンションのクーリングオフのご依頼をお受けしたものの中でも、当事務所からクーリングオフの内容証明郵便を送って不動産会社が受け取った後でもご本人に連絡してきたりするケースがありました。

投資用マンションを販売している不動産会社では、ノルマもきついと思われますので、クーリングオフをした後でもこのようなことが行われることがあるのだろうと思いますが、行政書士に依頼して内容証明郵便を送っているケースでもこのようなことであればご自分でクーリングオフをしている場合にはもっとしつこいのだろうと思われます。

そう考えると、やはり、投資用マンションのクーリングオフは行政書士にご依頼いただくことをおすすめいたします。

当事務所(行政書士)ではクーリングオフの内容証明郵便を送るだけでなく、その後のアフターフォローもさせていただいておりますのでご安心ください。

クーリングオフをするのが不安。失敗しないでしっかりクーリングオフしたいとお考えのあなたへ

自分でクーリングオフする場合の「2つの不安」
  1. クーリングオフの書面の書き方がよくわからない
    投資用マンションはかなり高額な契約ですので、「内容証明郵便でしっかりクーリングオフをするべき」です。
  2. クーリングオフした後もしつこく引き止められるかもしれない
    他の商品のケースと比べて、「投資用マンションの勧誘はしつこい」ところがあるようです。

投資用マンションのクーリングオフはハガキではなく内容証明郵便を送ったほうがいいんです

確かにハガキでクーリングオフすることはできますが、私たち行政書士や弁護士の先生が、仮に自分や身内などのクーリングオフをする場合には、ほぼ間違いなく内容証明郵便を送ってクーリングオフをすると思います。

もちろん、すべての行政書士や弁護士の先生などに確認したわけではありませんが、クーリングオフをする場合に、ハガキに配達証明を付けて簡易書留郵便で送る事務所はほとんどないと思います。

大切な書面を送る場合には、後でトラブルが起きないようにするために、配達証明付きの内容証明郵便以外に選択肢はありません。

クーリングオフの書面はそれくらい大切な書面だから内容証明郵便で送るということなんです。

ましてや、投資用マンションのように高額な商品の場合にはなおさらです。

なぜ大切な書面を送る場合に、内容証明郵便で送るとトラブルが起きにくいかというと…

その理由は、内容証明郵便の仕組みにあります

クーリングオフの内容証明郵便を送るためには、まず、パソコンでクーリングオフの書面を作って、その書面を3通プリントアウトします。

まったく同じ内容のもの3通です。

この3通というのが重要です。

そして、受取人(投資用マンションの不動産会社)と差出人を記載した封筒を1つ作ります。

この4点セット(同じ内容の書面3通と封筒)を郵便局に持っていって、内容証明郵便の書式の決まりを守っているかなどを審査された後、その書面を1通、その封筒に入れて発送します。

残りの書面は、1通は、郵便局で保管され、もう1通は、差出人に返してくれます。

内容証明郵便は同じ内容のものが3通必要というのは…
  • 受取人(投資用マンションの不動産会社)に送られるもの
  • 郵便局で保管されるもの(特にこれが重要ですよね)
  • 差出人が保管するもの

の3通ということなんです。

これは内容証明郵便の非常に重要な仕組みです

どういうことかというと…

例えば、その書面に「あいうえお。かきくけこ。」と記載されている場合に、受取人(投資用マンションの不動産会社)が「その書面には「あいうえお。かきく。」と書いてありました」と言ってきても、郵便局には、ちゃんと「あいうえお。かきくけこ。」と記載したものが保管してあるので、そんなウソは通用しないということです。

つまり、内容証明郵便で送れば、受取人(投資用マンションの不動産会社)がそんなことを言ってくることができない、言ってきても無駄だということなんです。

そういう意味では、内容証明郵便は、投資用マンションのクーリングオフをするには最適なものだと言っていいと思います。

自分でクーリングオフするのか?行政書士に依頼するのか?

たかが行政書士、されど行政書士

クーリングオフの内容証明郵便には、行政書士事務所の住所と名前を記載して、行政書士の印鑑を押して発送しますので、投資用マンションの不動産会社は、あなたが行政書士に依頼してクーリングオフしたことがわかります。

もちろん、行政書士というのは、弁護士の先生のように、代理人としてすべての窓口になったり裁判をしたりすることはできません。

でも、投資用マンションの不動産会社としては、行政書士に依頼してまでクーリングオフをしようとした人に対して、もうこれ以上、しつこく勧誘を続ける意味はほとんどありません。

あまりしつこい勧誘をした結果、トラブルが起きると困るのはその不動産会社です

最悪の場合、業務停止になってしまう可能性すらあり得るのです。

不動産会社にとって、行政書士に依頼してクーリングオフしてきた人を説得するよりも、他のお客さんを探すほうが早いし、安全だということなんです。

つまり、行政書士に依頼してクーリングオフをしてくる人は、クーリングオフの意思も強いし、説得したりするとトラブルになる可能性もあるので、投資用マンションの不動産会社にとっては、もうこれ以上、関わらないほうがいいということなんです。

そりゃ当たり前です。

営業って、買わない人を買うようにすることではなくて、買ってくれる人を探すことですので、買うことを明確に拒否する人に時間をかけても無駄なだけなんです。

ポイント
行政書士にクーリングオフを依頼することは、投資用マンションの不動産会社などに対して、「私は、行政書士にまで依頼してクーリングオフしてるんだから、契約するつもりはないのわかるでしょ?もう勧誘とかするの、やめてくださいね。時間の無駄ですよ。」という、クーリングオフの意思を明確に伝えるということなんです。

当事務所(行政書士)では9万8000円(郵送料・消費税込み)で投資用マンションのクーリングオフの内容証明郵便を発送できます

投資用マンション

クーリングオフの内容証明郵便の発送だけでなく、その後の対応のアドバイスなど最後までさせていただきますのでご安心ください。

自分でクーリングオフをすれば「クーリングしないように引き止められるんじゃないか…」「もうあまりかかわりたくない」という方はぜひご相談ご依頼いただければと思います。

でも、「この行政書士、大丈夫なの?信頼できるの?」って思いますよね?

事務所概要などを少し詳しく記載したページがありますので、よろしけばご覧くださいませ。